El Tribunal aclara que en ninguno de los casos examinados se trata de aplicar la nueva regulación de la Ley de Propiedad Horizontal que dispone que el acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de esta actividad requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios, sino de determinar si en los estatutos comunitarios existe una prohibición de destinar los pisos al uso turístico.
En el primer asunto la Sala da la razón a la comunidad de propietarios y ordena el cese de la actividad de alquiler turístico que se desarrolla por entender que si se aplican los estatutos sociales resulta que concurre una prohibición estatutaria, cuya validez no se discute, conforme a la cual en las viviendas no podrán ejercerse actividades profesionales, empresariales, mercantiles o comerciales de ningún tipo; reservándose su uso al de carácter exclusivamente residencial.
Para la Sala, la actividad desplegada tiene “naturaleza empresarial y comercial, prestada por una sociedad mercantil, y, por ello, entiende que existe una prohibición estatutaria inscrita, que vedaba el destino de los referidos inmuebles como viviendas de uso turístico.
A la misma conclusión llega el Tribunal en el segundo asunto resuelto respecto de algunos propietarios de viviendas que demandaron a su comunidad con el fin de que se anulara la prohibición recogida en las normas del edificio por la promotora, e incluidas en los contratos de compraventa de viviendas, que establecía que quedaba terminantemente prohibida la realización de actividad económica alguna salvo que la propia subcomunidad del portal lo autorizara por unanimidad.
La Sala subraya “la condición de actividad económica de la actividad de alquiler de las viviendas que se ofrezcan o comercialicen como alojamiento por motivos turísticos o vacacionales, y que son cedidas temporalmente por la persona propietaria, explotadora o gestora y comercializadas directamente por ella misma o indirectamente, a terceros, de forma reiterada o habitual y a cambio de contraprestación económica”. Y añade que “el que el desempeño de esa actividad comporte una serie de requisitos y condiciones, incluidos los de funcionamiento, implica la prestación de una serie de servicios y la asunción de determinados deberes inherentes a la comercialización de las viviendas para uso turístico que determinan que la actividad y la prestación del servicio turístico se desarrolle en la propia vivienda”.
El Tribunal concluye que esta interpretación es conforme con la jurisprudencia de la Sala acerca de que “las limitaciones tienen que ser claras, precisas y expresas porque la inclusión de la actividad turística en la prohibición estatutaria es perfectamente coherente con su letra y espíritu, que no es otra que prohibir que en las viviendas se ejercite una actividad económica con un carácter comercial, profesional o empresarial como sucede con los apartamentos turísticos”.